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房屋租赁交易风险提示

  为了更好地规范租赁双方的交易行为,减小交易风险,我们结合审判实践的经验,梳理了在房屋租赁中需注意的几方面情况。

  一、房屋租赁合同签订阶段

  第一,租赁双方应当提前了解租赁房屋的性质,对几类特殊的租赁加以关注。

  1、带照租赁。一般来说,营业执照的使用不影响房屋租赁合同的效力。但是,若承租人使用出租人提供的营业执照进行经营的范围包含了国家限制经营、特许经营的活动,则该租赁合同无效。故进行带照租赁时,租赁双方都应当按照法律规定从事经营活动,不得通过带照租赁的方式将包含限制经营或特许经营业务的营业执照提供给他人使用。

  2、保障性住房及群租房租赁。保障性住房或群租房的租赁虽然不会导致租赁合同无效,但并不符合相关法律规定,出租人出租该类房屋,可能会受到相关行政机关的行政处罚。出租人应当按照法律规定的用途使用房屋,不要贪图一时之利,做违反国家政策法律的行为;承租人也应避免租赁此类房屋,以免因小失大,导致自身利益受损。

  第二,租赁双方应当在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定,以免争议发生。

  房屋租赁合同中应当明确约定租赁房屋的实际面积、租金的计算方法、提前解除租赁合同的条件及相应责任承担等。出租人应当遵守诚实信用原则,将出租房屋的真实情况向承租人如实告知。承租人也应通过查看租赁房屋所有权证或向权威机构查询等方式,确认房屋性质、房屋面积等基本情况。

  二、屋租赁合同履行阶段

  房屋租赁合同履行阶段,租赁双方都应遵循诚实信用原则,严格履行合同约定的义务。

  第一,承租人应当以法律规定和合同约定的方法和用途使用租赁房屋,不得擅自改变房屋用途。

  第二,除非房屋租赁合同中有特别约定,否则承租人对房屋进行装饰装修或扩建,应征得出租人的同意。出租人亦应当时时关注租赁房屋的实际状况,若不同意承租人的装饰装修或扩建行为,应当在知道或应当知道承租人行为的合理期限内(一般为六个月)提出异议,否则将视为同意承租人的装饰装修或扩建行为。

  第三,除非房屋租赁合同中有特别约定,否则承租人将房屋转租给第三人,应征得出租人的同意。若承租人未经同意将房屋转租,出租人有权在知道或应当知道转租事实的六个月内提出异议,要求解除租赁合同。

   三、房屋租赁合同纠纷发生阶段

  房屋租赁合同履行过程中,由于各种主客观因素影响,难免导致纠纷产生。纠纷发生之后,双方当事人应当及时收集证据,采用法律手段保护自己的合法权益。与此同时,双方还需注意:

  第一,因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的,守约方应当采取合理措施减少损失扩大,这也是守约方的法定义务之一。如承租人要求提前解除合同而从租赁房屋中搬离的,出租人不能任由房屋空置,而让承租人支付高额的赔偿费用;反之,如出租人要求提前收回房屋的,承租人也应采取合理措施,如正在进行装修的应停止装修,或停水停电的情况下应及时将房屋内的物品处理,防止损失进一步扩大。

  第二,当事人双方同意终止合同或者经审查合同无法继续履行的,双方当事人应当及时办理房屋交接。诉讼期间,双方当事人可以在法院的组织下进行交接,也可自行办理交接。如果当事人一方在法院释明后仍拒绝交接的,应当承担此期间的房屋租金或房屋使用费。租赁双方交接房屋时应当办理正式的书面交接手续,对交接进行签字确认,便于法院对交接的程序和时间进行认定,防止当事人遭受不必要的损失。

  以上是我们针对房屋租赁过程中易出现的风险点进行的提示。总的来说,作为房屋租赁交易的参与者,租赁双方都应做到以下两方面:一是严格遵守法律规定,切勿为了贪图一时之利钻法律的空子,做出违反国家政策法律的行为;二是严格秉持诚实信用原则,诚信签约、诚信履约。归根结底,租赁双方作为房屋租赁交易的实际参与者,其行为是保证双方实现共赢和促进房屋租赁市场健康发展的关键和根本。也希望我们今天通报会的内容能够为规范租赁双方交易行为、引导当事人合理理性维权提供帮助。

  众所周知,在租房的过程中常会出现各种纠纷,或者在不知情的情况下误入一些“陷阱”,导致自己的财产和安全受到威胁。以下是一些常见的租赁纠纷,希望在租房的高峰期能给大家一个提醒。

  案例一:

  新任租客要换锁

  大部分租房者都没有换锁的意识,但是这关系着租房者的人身安全和财产安全。记者了解到,曾经就有一位租房者在租下房子后没有换锁,以至于后来有人用钥匙打开门进屋进行盗窃,虽然只损失了小部分的财务,但是,万一出现其他意外就不值得了。

  点评:换个锁头不过花费几十元,却能保证租房者的人身和财产安全,因此提醒租客,无论您有多忙,租房子第一件事就应该换锁。但租客最好是在征得业主的同意后再换锁,同时保留原有锁芯,等租期结束后向房东移交有关钥匙。

  案例二:

  买卖不破租赁

  有一名客户刚签订了两年的租约,但其房主在没有提前三个月把房屋即将转让的事实告知租客的情况下,将房产转售。而新房主不愿续租。租客亦因租约没到期,不愿搬走,遭到新旧房主的逼迁。最终,经中介协调,旧房主愿意赔偿违约金,并答应尽快帮租客另觅住处。

  点评:“买卖不破租赁”是一个重要的法律原则,租客对租赁的房子还享有优先购买权。若租客遭到业主逼迁,记得要维权。

  案例三:

  小心“二房东”骗租

  小李在街上看到一则出租信息。信息中显示,有一间两房单位出租,地段和环境都不错,租金700元一个月。第二天她约了另一个同学见到了“房东”,看了出租房也算整洁,于是和“房东”签了合同并交了一个季度的房租,共2100元。过了一个星期,一名中年男子叫开了门说要收房租。“我们不是交了钱吗,怎么还要啊?”小李说道。该男子拿出身份证和房地产证后,小李经核对后发现与他签合同的所谓“房东”原来是“二房东”。

  点评:出租房子房主也不能当甩手大掌柜,宜定期巡视出租物业,以防房子被人恶意转租。网络信息鱼龙混杂,租客须多留几个心眼才行。

  案例四:

  合同条款注明房中物品

  张某自己张贴出租的告示并找到了租户。省下了一笔中介费,让他得意不已。可租赁合同期满,张某发现家里的一些小电器都不见踪影。张某让租户赔钱,租户却称原本就没有那些电器。翻出合同一看,这份简陋的合同里的确没有标明原本的电器种类和数量。空口无凭,张某只能吃哑巴亏。

  点评:在连家私家电出租的物业,在交易时房主和租客都应谨记列明家私清单,对家电的详细情况(包括品牌、型号、是否有损坏等)一一列清,任何一项细微的条件都有可能引起双方的利益冲突。

  案例五:

  “口头协议”要写入合同

  小刘租了一套房子,合同签的是一年,但口头谈好了可以租三年,一年签一次合同。结果一年后,对方要收回房子自住。陈先生被迫再找房子,花了很多精力和时间,也浪费了冤枉钱。

  点评:租房子交的是真金白银,签合同也要白纸黑字,合同上每一个条款都要仔细斟酌,毕竟口说无凭。一旦交易因故出现纠纷时,合同上签署的所有条款会作为纠纷的处理依据。

  案例六:

  押金不要忘记

  王女士把一套房子租给一个二十多岁的女孩居住,岂料这个女孩半年后退房搬走,但却欠下几百元的电话费,而电话费账单上写的却是房东王女士的名字,最后王女士只好为房客买单。

  点评:有时候房主为了急于出租房子,往往减收押金或不收押金,一时失策容易留有后患。

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