欢迎访问 广州房产律师:袁炬个人律师网!

普通房屋纠纷及其处理方法

  普通房屋纠纷及其处理方法。

  一般质量问题,开发商应该对其保修。

  常见的质量问题有裂缝、剥落、空鼓、漏水、漏电等。由于质量不符合合同规定或房屋一般质量,买方可以拒绝接受,由卖方承担修理、更换、重做及赔偿损失责任,逾期交付时,应支付延期履行的违约金。货物交付后质量问题产生或隐藏瑕疵暴露的,卖方应承担保证责任,拒绝修复或者在合理期限内延误修复的,买方可自行修复或者委托他人修复,修复费用和其它损失由卖方承担。

  二、房屋质量不合格,业主可以拒绝收房和提出解除合同。

  第61条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”项目验收合格后,须取得《工程竣工验收备案单》,综合验收合格及规划验收合格,包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收,还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。在交付前未经验收或者经验收不合格的,买方可以拒绝接收,并请求解除合同。如经核实,房屋交付后的质量为不合格,买方可主张同等权利。

  依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条:“商品房交付使用后,买方认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。如果确属房屋主体结构质量不合格,买受人有权退房;给买方造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第35条《商品房销售管理办法》第三十五条:“商品房交付使用后,买方认为主体结构质量不合格的,可以委托工程质量检测机构重新核验。如果确属房屋主体结构质量不合格,买受人有权退房;给买方造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

  可见,如果房屋质量不合格,购房者有权拒绝收房和解除购房合同。

  三、逾期交付房屋,超过三个月的,可以要求解除合同并赔偿违约金。

  如果卖方迟延交付房屋,在催告后三个月的合理期限内仍未履行,买方可请求解除合同,并要求卖方承担支付违约金、赔偿损失等违约责任,除非另有约定。「双方另有约定」实质是出卖人在买卖合同中约定的允许迟延交房事由,该事由成立将免除出卖人逾期交房的违约责任,故其合法性与公平性将成为争议焦点。卖方通常把不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。在是否可以免除责任的问题上,应当考虑1、卖方是否可以或者应当预见到;2、出卖人是否可以或应该能够解决;3、该事由是否足以导致延期施工。

  然而在现实中,开发商反映延期交房的现象很多,而要求退房的却很少。拖延交房的博弈,开发商永远是大赢家。

  还有一些购房者通过自己的努力,获得了应有的赔偿,维护了自己的合法权益,并总结了自己的维权经验:

  1、业主必须团结一致,维护自己的利益;

  2、行业主要推选代表和开发商交涉,而不是大家一窝蜂形成混乱状态;

  3、一定要避免肢体冲突,业主要告诉开发商,业主不是“扯皮”,而是要解决事情,维护应有利益;

  拒绝开发商口头承诺,要求提供书面证据,并签字盖章。

  四、配套设施延迟或无法交付的。

  水、电、气、暖、通讯、宽带等基础设施,公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住所必需的条件,如设施不足,买受人可能拒绝接受,逾期交付的,可以要求卖方承担违约责任。

  销售者对公共设施的描述具体清楚,足以影响买受人是否购买了房屋的价格,应当被视为要约,出卖人拒绝交付或迟延交付时,应当继续履行义务、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  装修与设备不符合约定。

  销售合同经常约定卖方提供精装房,装修材料和工艺标准在附件三和补充协议中约定。交货期内,买方发现材料低档,做工粗糙,因而与卖方发生纠纷。如果没有约定或约定不明,材料和工艺标准应依合同规定为准。根据《民法》511条的规定。未按合同规定进行装修的,由卖方负责更换、更换、修理和赔偿损失。交货时,卖方必须提供房屋室内的检验报告,否则买方有权拒绝验收。装饰材料中含有氨、甲醛、氡气等有害物质,造成室内空气污染,危害人体健康时,卖方应承担赔偿责任。

  六、房屋相关信息不全。

  交货时,卖方应提供下列资料:

  1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》,证明房屋已竣工验收合格;

  2、房屋测绘机构出具用于权属登记的测绘资料,还可确定测量面积与约定面积之间的误差;

  3、房屋质量保证书和住宅使用说明书,前者是卖方对商品住宅承担质量责任的法律文件,后者则是房屋的结构、性能、部位(部件)类型、性能七、房屋负担其他权利或财产瑕疵。

  卖方所交付的房屋上可能有多种权利,例如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包商的优先受偿权;或者司法机关和行政机关依法查封或限制了房屋的权利。房屋买卖双方虽然取得了房屋,但权利处于不稳定的状态,产权证书可能不能办理,真正的权利人随时会起诉腾房。如事先没有告知卖方实际情况,买方有权拒绝接受该房屋。

  交货后,约定或者法定办证期限届满后一年以上,因出卖人原因而不能办理房屋所有权登记的,买受人可以要求解除合同,赔偿损失。如属一房二卖或隐瞒抵押物之情形,买方可依照《解释》第8条、第9条要求卖方承担惩罚性赔偿责任。

  八、规划、设计变更应通知购房者。

  设计涉及到房屋乃至小区的整体环境和格局;设计则关系到房屋结构、户型、朝向、空间大小、供暖方式等。如卖方擅自改变规划和设计,可能影响房屋的使用功能、舒适度、增值潜力等,则买受人将在很大程度上受到影响,甚至会导致出卖人的买房目的,因此出卖人应当尊重买受人的知情权,如实告知变更情况,并选择继续履行合同。

  对规划和设计变更房屋交付后,卖方未事先告知或者不如实告知的,买受人可以拒绝接收,请求解除合同,并要求卖方承担违约责任。

  九、前期物业纠纷。

  房地产经营企业应当由业主大会选聘,并由业主委员会签订物业服务合同。而物业建成前,物业必须实行物业管理,卖方可依据第一业主的身份选择物业企业实施前期物业管理。前一段时间物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致,买受人的权利义务也基本一致,可以接受物业企业服务,同时接受前期物业合同与业主临时公约的约束,按时交房维修资金、物业服务费用。初期物业服务可以约定期限,但期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效,前期物业服务合同终止。

  十、缴纳税费纠纷。

普通房屋纠纷及其处理方法

  卖方常以支付或代收有关税费作为交房的条件,而买方对此持相反意见。这一点应该具体分析:

  1、如果合同规定由卖方代为过户,买方须支付所需的办证费用,包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金等。如果没有这一约定,由买受人申请办证,直接缴纳税费;

  2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费和开通费,买受人是否需要缴纳,应当考虑:卖方是否事先承诺必须提供服务;费用是否包括在项目开发成本中;费用是否计入销售价格;

  规范等做出解释,并提出使用注意事项的工具。

  3、买受人须交纳物业管理费,但出卖人或物业管理企业不得将其作为交房的条件。

  收缴房屋到底要交多少费用,许多业主都不清楚,因此常常助长发展商乱收费行为。提醒一下的是,按照规定,费用应一次性支付如下:

  1.水电周转金,多层住宅200元/户;高层住宅400元/户;水、电费周转金必须专户储存,专款专用,并定期公布使用情况,接受业主或业主委员会监督。房主直接通过银行自动缴费,不收取费用。

  2.装修保额:每户多层住宅最高不超过800元;高层住宅每户最高每户1500元。

  对住房争端的诉讼

  一、起诉要件和内容。

  检控必须满足以下条件:

  原告为公民、法人和其他与本案有直接利害关系的组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

  提起诉讼的,应当向人民法院递交起诉状,并按被告人数提交。如申请缓交、不交、不交的,原告应当提交书面申请,并附特因证明或者其他相关证明材料。

  法律、行政法规、部门规章和规范性文件的规定,应当提供符合法律规定的材料。

  二、举证指南的证明等。

  诉讼各方应认真阅读本院送达的《民事诉讼案件举证通知书》,并根据其规定,尽可能全面地向本院提供认为可以证明其主张的证据。

  驳斥对方观点的证据材料等。下面给你提供几个典型的房屋纠纷案件的一般举证指南,供你在诉讼中参考。

  (一)房屋纠纷的一般证据。

  申请人的户籍证明、身份证明、个体工商户、法人组织等证明材料,还应提供营业执照和法定代表人身份证明;房屋所有权证或使用权证等。

  ㈡房屋买卖纠纷的证据。

  提供房屋买卖合同,如已办理所有权转移手续,应出具产权证明。当事各方收缴、支付的证据,有证人证明的,提供证人(包括证人的姓名、地址、证人与当事人的关系)、买卖房屋后房屋交付证明等。

  2、出卖共有房屋的,提供其他共有人同意的证明以及有优先购买权人(共有人、房屋承租人等)放弃优先购买权的证明,等等。

  ㈢房屋腾退的证明。

  房产证、公有房屋使用证、腾退者的原住房证明等。

  ㈣房屋租赁纠纷的证据。

  房产证、公房使用证、房屋租赁合同。如果要求承租人腾房,必须提供承租人有腾房能力的证明,如出租人将其转租给他人的,需提供转租证据等。

  (五)房屋回迁安置纠纷的证据。

  原址、搬迁时间、搬迁人口证明;"住户搬迁通知"、"准住证"、"回迁安置协议书";货币安置动迁证明";货币安置动迁协议";"拆迁安置协议"。

  (六)住房权利争议的证据。

  关于共同居所房屋的共同居住人口及其相互关系的证明,有关单位或社区的证明;要求共同居留的人的,提供其有退房能力的证明等。

  (七)房屋权属争议的证据。

  出具土地、房产登记、购买、继承、析产、受赠等证明;建房申请、有关部门批准文件等证据;确认房产共有人,应提供共同投资建造、翻建、继承、受赠、共同投资购买的证明等。

  三、地域管辖。

  对不动产提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。

  四、诉讼时效。

  普通诉讼时效为两年,迟付、迟付、拒付租金为一年;诉讼时效最长为二十年,即自知道或应当知道其权利受到侵害之日起计算。如果在诉讼时效的最后六个月内,确实不是原告的过错,而是由于不可抗力或其他障碍不能行使请求权的诉讼时效,从该障碍的原因消除之日起继续计算。

  处理住房争端的方法。

  凡是以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷,以及与房屋有关的装修、装修、装修、设计、附属设施的归属纠纷,当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。

  二是拆迁人与被拆迁人因拆迁补偿安置发生纠纷,双方协商达不成协议的,由拆迁主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决,由拆迁人在拆迁补偿、安置等方面发生纠纷。

  其三,单位内部建房、分配公房使用权,是单位内部行政管理行为,职工对分房有意见,或单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围,而应由本单位或者有关行政部门处理。

  四是单位分给职工住房使用权并签订分房合同的,职工因本人原因离职、辞职或被单位辞退时,根据合同规定收回公房使用权,由此产生的纠纷可以向法院提起民事诉讼。

  由于有关部门批准的建筑不当,影响到他人的通风、采光或因污染而发生纠纷,当事人可向有关部门申请解决,或向法院提起行政诉讼。

  六是因违法建筑而引发的房产纠纷,以及因认定、拆除违建而引发的纠纷,行政机关不依法处理或处置不当,当事人不服的,可作为行政案件提起诉讼。然而,当事人以违法建筑为标的而发生的买卖、租赁、按揭及相邻因违章建筑而引起的通风、采光等相邻纠纷,均可作为民事案件提交法院起诉。

  在房地产纠纷中,还要注意以下几点:

  第一,根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则,提起房产诉讼时,应当提出明确的请求事项。针对上述诉讼要求,向人民法院提供有效证据。如:因房屋质量问题而向开发商提出索赔,则需提交购房合同、开发商提供的房屋质保书,房屋质量不符合合同和开发商承诺的内容,给住户造成财产损失的客观证据。

  第二,如果一方当事人对法院一审判决不服,可以在收到判决书之日起15天内向上一级法院提出上诉;如果二审判决仍然不服,可以在二审判决发生法律效力后2年内提请再审,也可以根据《民事诉讼法》第一百八十七条的规定,提请检察机关依法进行抗诉。

  第三,为保证判决的顺利执行,当事人可以根据《民事诉讼法》第九十二条的规定,申请人民法院对被申请人相应的财产采取保全措施。此外,根据《民法典》关于诉讼时效的规定,提起财产诉讼时,当事人必须在法律规定的3年时效内提起诉讼,以免失去诉讼权利。

  上述是“常见房屋纠纷及处理方法”的相关知识,希望大家能多加理解,如果以后遇到侵犯合法权益的情况,可以通过法律武器维护自己的合法权益。如您的情况比较复杂,广州房产律师还提供律师网上咨询服务,欢迎来电咨询。

上一篇:房屋租赁纠纷案例
下一篇:返回列表